Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру

Сегодня предлагаем статью на тему: "как взять кредит и не потерять заложенную квартиру", написанную простым и доступным языком. Все вопросы задавайте в комментариях после статьи или нашему дежурному юристу.

Оформление кредита под залог квартиры — как не остаться без квартиры

Ответ: В случае, когда кредиторы готовы предоставить сумму больше при условии предоставления залога, проблемы в платежеспособности нет. А ведь именно в ней основные риски потери заложенного жилья.

Если доход достаточен для обслуживания крупного кредита, проблем возникнуть не должно. Еще один важный параметр – стабильность дохода. Если высокий доход завязан на продажи в сфере, имеющей зависимость, например, от сезонности или рыночной ситуации… то это не очень хорошо.

Можно взять кредит «на пике» заработка, а в случае тяжелых для бизнеса времен получить трудности с выплатой. И риск остаться без квартиры.

Первое на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от потери жилья – надежность кредитора. Проверенные банки из первой десятки, ну или хотя бы тридцатки рейтингов, не будут подвергать свою репутацию рискам — проводить некорректные по отношению к клиенту сделки.

Это самое очевидное. Даже если у вас возникнут финансовые трудности, тот же Сбербанк или Росбанк не станут стремиться отобрать жилье сразу же. Зато договор, подписанный с частным кредитором, может подразумевать реализацию недвижимости при первых же просрочках.

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

Дело в том, что крупные банки учитывают при выдаче кредита не только оценку залоговой стоимости квартиры, но и ваши возможность кредит выплачивать. Многим как раз это не нравится, поэтому так востребованы небанковские кредиторы. Они дадут любую сумму, если залог ее перекрывает.

Второе, на что стоит обратить вниманиеподписываемые документы. Да, этот фактор коррелирует с предыдущим. Лучше дополнительно проконсультироваться с юристом в этом вопросе. Даже у крупных банков может быть предусмотрена передача закладной . Чаще всего прописывается это в том пункте, который говорит о достаточности рассылки уведомления заемщику.

При оформлении квартиры в залог в небанковской кредитной организации или частного лица к риску потери квартиры при проблемах с выплатой прибавляется риск мошеннических действий.

То есть: вы берете займ в половину стоимости жилья, по каким-то причинам (вплоть до технических на стороне самого кредитора) допускаете просрочку. Все. По документам вы продали жилье залогодержателю за полцены.

Это был пример как не надо делать. Рассмотрим теперь, как свести риски к минимуму.

Третье, на что стоит обратить вниманиеединственным ли жильем является ваша квартира. Для банка желательно, чтобы не единственным. А для снижения риска ее потери – лучше, чтобы формально единственным. Все просто. Выселить вас из квартиры банк сможет, даже если идти вам некуда. Но сделать это будет сложнее.

До реализации на торгах будет разработана масса вариантов «бескровного» выхода из ситуации. От увеличения срока кредита, до предоставления кредитных каникул.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fpravila-deneg.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F%25D0%25BA%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25B8%25D1%2582-%25D0%25BF%25D0%25BE%25D0%25B4-%25D0%25B7%25D0%25B0%25D0%25BB%25D0%25BE%25D0%25B3-%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25BA-%25D0%25BD%25D0%25B5-%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B0%25D1%2582%25D1%258C%25D1%2581%25D1%258F-%25D0%25B1%25D0%25B5%25D0%25B7-%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%258B

Вырезка из статьи 446 ГПК РФ

Если все сделать правильно – риск остаться без квартиры минимален:

  1. Обратиться в надежный банк,
  2. Внимательно отнестись к подписываемым документам,
  3. Убедиться в том, что доход позволяет обслуживать кредит, обеспеченный единственной квартирой в собственности, без даже временных трудностей.

Чего точно не стоит делать: оформлять квартиру в залог при проблемах с выплатой других кредитов. Особенно по настоянию кредиторов.

Такие случаи сплошь и рядом: «Нет денег, чтобы выбраться из просрочки? Перекредитуйтесь под залог квартиры!». Это только усугубит дело.

Чем бы ни были обеспечены действующие кредиты (кроме как договором ипотеки), отобрать у вас единственное жилье не получится. Если вы сами на это не подпишитесь.

Уровень просрочки по кредитам в российских банках в 2019 году постоянно увеличивается. Для того чтобы взыскать долги финансовые учреждения используют различные методы.

Например, звонки родственникам и работодателю, продажа кредитов коллекторским фирмам, судебные разбирательства. Самой жесткой мерой наказания является арест имущества заемщика и его дальнейшая продажа. Следует отметить, что данный способ банки используют крайне редко.

В каких случаях банк может забрать жилье?
Во-первых, все зависит от вида займа, по которому возникла просроченная задолженность. Если у вас потребительский кредит или кредит наличными, то банк не будет забирать ваше имущество. Ему это просто невыгодно.

Забрать квартиру можно только по решению суда. На ведение судебного разбирательства потребуется немало денег. Также на процесс уйдет несколько месяцев. Гораздо проще продать проблемный кредит коллекторской фирме с небольшим дисконтом и быстро получить свои деньги. Но бывают и исключения.

Например, частный предприниматель оформил большой кредит на развитие бизнеса и потерпел фиаско. Если задолженность перед банком достигает до 80% стоимость квартиры, то на аукцион может быть выставлено незалоговое имущество.

Для этого составляется исполнительный лист, в котором указан перечень имущества должника. На основании судебного решения оно выставляется на аукцион. Согласно действующему законодательству запрещено продавать только то жилье, которое является единственным у должника.

Если возникла задолженность по автокредиту, то приобретенное транспортное средства забирает банк и выставляет его на продажу. За счет вырученных денег погашается остаток по кредиту.
Все законные основания забрать жилье у заемщика банк имеет при оформлении ипотеки. Изначально на приобретенное жилье накладывается обременение, которое снимается только после полного погашения займа. Ипотека – это залоговый вид кредитования.

Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу. Но это возможно сделать только на основании судебного решения.
Поводом для начала судебно-претензионной работы является просрочка продолжительностью свыше 90 дней.

В таком случае у банка есть законное основание потребовать от должника погасить ипотечный кредит в полном объеме. Главная цель финансового учреждения – не лишить должника крыши над головой, а вернуть свои деньги.

Этапы продажи залогового имущества

Согласно нормам действующего законодательства банк обязан письменно сообщить заемщику о начале судебного процесса за 30 дней до его осуществления. Как правило, финансовые учреждения отправляют на адрес проживания клиента заказное письмо.

При этом если клиент отказывается от его получения или отсутствие письма по указанному адресу, приравнивается к тому, что оно получено. Поэтому игнорировать письменные обращения кредитора не имеет смысла.
Для банка главное предоставить суду доказательства того, что была выдана ипотека, которая не погашается в течение длительного периода (свыше 90 дней). На судебном заседании также устанавливается продажная стоимость жилья. Для этого используют независимую экспертную оценку или, цена устанавливается по согласию двух сторон (банк и заемщик).

Читайте так же:  Обзор осаго в уралсиб

На основании вынесенного вердикта залоговое имущество выставляется на продажу. Полученные средства используют на погашение остатка долга, начисленных процентов и штрафных санкций, судебных издержек.

Как все происходит на практике?
Продажа залогового имущества используется банком только в том случае, когда все меры воздействия на должника не принесли желаемого результата. Если у клиента возникли финансовые трудности, то финансовое учреждение предоставляет отсрочку по кредиту, оформляет реструктуризацию.

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

Как правило, дело передается в суд, если заемщик вообще не погашает кредит свыше шести месяцев и больше. Даже если оплачивать кредит неполными платежами, то банк не будет забирать квартиру.

Если уже дело передано в суд, то в большинстве случаев банки выигрывают процесс. Есть шанс затянуть разбирательство у тех должников, у которых в залоговой квартире прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае для продажи жилья необходимо решение опекунского совета. Социальные службы не позволят выселить маленьких детей на улицу. Но это не панацея. Банк все равно через некоторое время заберет свое.

Как сохранить свое имущество?

В первую очередь не скрывайтесь от кредитора, а попытайтесь с ним договориться. Для этого оформите реструктуризацию или кредитные каникулы. Предоставьте в банк документы, свидетельствующие о том, что у вас уменьшилась заработная плата или другие бумаги, подтверждающие ваше тяжелое материальное положение.

В письменном виде сообщите в банк о возникших финансовых трудностях. Копию письма обязательно оставьте себе. Если банк откажет в предоставлении кредитных каникул, то в суде вы сможете доказать свои действия, которые предпринимались для погашения просроченной задолженности.

По возможности погашайте кредит. Таким образом, вы покажете банку, что не укрываетесь от своих обязательств. Если дело дойдет до суда, то этот факт будет на вашу пользу. Главное показать себя с хорошей стороны, и возможно, суд станет на сторону заемщика. Такие ситуации также встречались в судебной практике.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Ficdn.lenta.ru%2Fimages%2F2019%2F03%2F05%2F18%2F20190305184303154%2Fpic_2c0767ee8330963c680ad7457fc66588

Россияне до сих пор ностальгируют по советским временам: в конце 2018 года сожаления по поводу распада Советского Союза выражали 66 процентов участников соответствующего исследования. Люди вспоминают дешевые продукты, доступную медицину, равенство и братство, а также бесплатное жилье, которое по легенде предоставлялось всем желающим, — небывалая для капиталистических реалий щедрость. Но воспоминания, как известно, обманчивы, а главный сегодняшний инструмент улучшения жилищных условий — ипотека — не хуже квартирной очереди, а ее якобы недоступность — миф. В этом уверен Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при правительстве России. Он рассказал «Ленте.ру», почему жилье в кредит лучше дареного, кому можно брать ипотеку, а кому не стоит, тяжело ли в реальности ипотечное бремя и почему в России ставки по ипотеке больше, чем в некоторых зарубежных странах.

Практика 2018 года показала: доступность жилья для существенной части работающих россиян — это производная зарплат, цены на жилье и ставки ипотеки. Здесь важны все три показателя, формирующие потом соотношение платеж — доход. В мире средний платеж по ипотеке — это 30-40 процентов дохода семьи, что уверенно позволяет комфортно жить. В истории США и Европы ипотечные ставки не всегда были низкими, но доступность жилья и ипотеки обеспечивалась сравнением располагаемого дохода и предполагаемого платежа.

Брать ли ипотеку? Этот вопрос уже несколько последних лет задают себе многие российские семьи: ипотека в России стала доступна для большинства представителей среднего класса. Ответ же на него индивидуален и должен учитывать довольно многое, в том числе сложившиеся мифы и стереотипы.

Один из самых устойчивых мифов о российской ипотеке: она очень дорогая, что делает ее практически недоступной для большинства граждан. Практика последних лет показала, что это во многом не так. Весь 2018 год мы наблюдали устойчивый и стабильный рост объемов выдачи и ипотечного портфеля. В условиях снижения ставок росло качество обслуживания ипотеки — доля кредитов с просрочкой 90 дней и более снизилась ниже двух процентов — впервые за всю историю наблюдений этого показателя (с 2010 года).

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Ficdn.lenta.ru%2Fimages%2F2019%2F03%2F05%2F18%2F20190305183923210%2Fpic_f7fc773ae657606b37dd808ef8ceb2b2

Ипотека прочно вошла в жизнь людей и стала основным способом покупки жилья — более 60 процентов квартир в новостройках и 50 процентов на вторичном рынке приобретаются с ее помощью.

Во многом такие результаты отрасли объясняются низким ставками, которые действовали на протяжении почти всего 2018 года. По его итогам средняя ставка впервые опустилась ниже 10 процентов. Это психологически очень важно: опросы потенциальных заемщиков показывают, что ставка менее 10 процентов рассматривается как доступная. В 2019-м, на мой взгляд, ставки уже стабилизируются на текущих уровнях, а во второй половине года, если стабилизируется макроэкономическая ситуация, перейдут к снижению.

Согласно данным, опубликованным в феврале 2019-го Банком России, в 2018 году в России было выдано 1,47 миллиона ипотечных кредитов на сумму в 3,012 триллиона рублей. Такие объемы выдачи стали историческим рекордом.

Мы знаем, что в развитых зарубежных странах ставки по ипотеке намного ниже. Иногда на рекламных плакатах застройщиков можно увидеть и меньшие цифры, а в зарубежных поездках столкнуться с ипотекой под два, три и даже один процент.

Если же серьезно говорить о рыночных ставках, то важно понять, от чего они реально зависят, — от стоимости фондирования (индикаторы — стоимость пятилетних облигаций федерального займа, ключевая ставка Центробанка), расходов по сопровождению кредита и маржи банка, стоимости банковских рисков. Причем ключевой фактор — именно стоимость фондирования.

В России стоимость денег в экономике в целом выше, чем в других развитых странах. Например, ключевая ставка Европейского центрального банка равна 0 процентов, в то время как в России — 7,75 процента. В прошлом году Банк России был вынужден повысить ключевую ставку в связи с неопределенностью относительно дальнейшего развития внешних условий, а также реакцией цен и инфляционных ожиданий на повышение НДС. А от ключевой ставки зависит стоимость привлечения денег для любого ипотечного банка, источники фондирования которого прямо или косвенно учитывают ее размер.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Ficdn.lenta.ru%2Fimages%2F2019%2F03%2F05%2F18%2F20190305181219422%2Fpic_55e0799e5a6dcffa3747692e9a6b31f5

Сейчас ставки выдачи ипотеки (с учетом недавнего повышения ставок крупнейшими банками) достигли 10,5-11 процентов. Этот уровень вполне объясним, если учесть стоимость привлечения средств, которые пойдут на выдачу кредитов. Если мы посмотрим на величину разницы между ипотечной ставкой и ключевой ставкой, то окажется, что в России этот показатель вполне сопоставим со среднеевропейскими показателями.

Один из надежных долгосрочных инструментов фондирования — ипотечные ценные бумаги, которые на современном Западе стали основным источником привлечения доступных денег для предложения ипотечных кредитов. Длинные ипотечные кредиты (на 15-20 и более лет) должны быть обеспечены финансовыми источниками сопоставимого срока, иначе возникают риски влияния конъюнктуры, связанной с экономическими циклами. Финансовые кризисы, например, случаются примерно раз в десять лет, а срок кредитования больше. В условиях прогнозируемого роста объемов ипотечного портфеля важно не допустить роста процентных рисков банковской системы.

Читайте так же:  Какие формы исков рассматривает арбитражный суд

Соответствующая нормативная база в России за последние годы создана, а благодаря усилиям «Дом.рф» рынок ипотечных ценных бумаг стал развиваться. В перспективе он может создать источник длинных дешевых денег, столь необходимых для ипотеки в нашей стране. Для этого в действующую нормативную базу нужно внести корректировки, которые помогут расширить круг потенциальных инвесторов и повысить инвестиционную привлекательность ипотечных облигаций. По экспертным оценкам, это создаст потенциал для дополнительного снижения ставок по жилищным кредитам на 1-1,5 процентного пункта в долгосрочной перспективе.

Если будет развиваться рынок однотраншевых ипотечных ценных бумаг, будет происходить перевод ипотеки в онлайн и стандартизация рынка — появятся и предпосылки для планомерного снижения ипотечных ставок. Таким образом к 2024 году можно будет достичь планового показателя по ипотечным ставкам, озвученного президентом Владимиром Путиным, — восемь процентов и ниже.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Ficdn.lenta.ru%2Fimages%2F2019%2F03%2F05%2F18%2F20190305183534220%2Fpic_b161e881607237531c100b0405e42e20

Так брать ипотеку или нет? В случае с Россией, если заемщик уверен, что платеж по кредиту будет составлять не более 35-40 процентов от дохода семьи, то покупку откладывать не стоит, особенно если квартира предназначена для себя. Со временем жилье может подорожать или уйти с рынка. Кроме того, у заемщика всегда есть возможность рефинансировать ипотеку под более выгодный процент — по оценкам «Дом.рф», такой возможностью только в 2018 году воспользовались около 150 тысяч семей.

Именно поэтому, рассуждая про ставку и ее величину, нужно помнить, что заемщик будет вносить определенную долю дохода семьи в счет ипотечного платежа. Рекомендуется, чтобы такой уровень не превышал 40 процентов. Независимо от уровня ставки, по которой оформляется кредит, важно одно — комфортны ли заемщику платежи и может ли человек, оформив ипотеку, сохранить уровень своей жизни и одновременно выплачивать кредит. И если доходы заемщиков растут быстрее инфляции, то в перспективе доля платежа по ипотеке в доходе будет снижаться. Следовательно, будет легче обслуживать кредит и направлять дополнительные средства на частичное досрочное погашение. Например, состоявшийся специалист в 30-35 лет вполне может рассчитывать на уверенное увеличение доходов в ближайшие 10-15 лет, что уже сегодня делает ипотеку для такого заемщика наиболее привлекательной.

Большинство — 64 процента — россиян, планирующих в обозримом будущем приобрести жилье с привлечением ипотечных средств, откажутся от своих намерений в том случае, если средняя ставка по ипотеке поднимется выше 11 процентов. Об этом свидетельствуют результаты соответствующего опроса, проведенного в феврале 2019-го.

Существует мнение, что российская ипотека хуже, чем советская практика «бесплатного» получения жилья или вступления в жилищно-строительный кооператив с предоставлением рассрочки под низкий процент. На первый взгляд это может показаться правдой (бесплатно дешевле, чем даже под один процент). Но если учесть время нахождения в жилищной очереди (до 10-15 и более лет), советскую практику предоставления небольших квартир с меньшим, чем число членов семьи, количеством комнат, практическую невозможность для большинства очередников бесплатного выбора района, дома и самой квартиры, то условия ипотечного кредитования для многих станут значительно привлекательнее.

Другое дело, что всегда есть люди, которые не могут или не хотят себе позволить кредит. Для них должен быть создан рынок арендного жилья и другие механизмы решения так называемого квартирного вопроса.

Существенный потенциал для роста ипотечного рынка и спроса на новое жилье в России будет сохраняться еще долго — из-за сложившихся с советских времен жилищных условий, недостаточных потребительских качеств значительной части жилого фонда и явно низкого размера жилплощади, приходящейся на среднего россиянина. У нас это 25 квадратных метров на человека, в развитых странах — 40-80 метров.

А еще стоит учитывать, что в стране идет процесс урбанизации, растут внутренние миграционные потоки в крупнейшие города. Без ипотеки не обойтись.

Риелторы ожидают, что летом и осенью 2009 года мы все станем свидетелями массовой распродажи жилья, которое принадлежало заемщикам, не справившимся со своими кредитами. “Деньги” выяснили, как можно на год и более затянуть процесс изгнания из залоговой квартиры. А там, глядишь, и кризис закончится.

Предприниматель Артем взял ипотечный кредит два года назад. Дела у него шли в гору, и потому солидные платежи по кредиту были ему не в тягость. Но последние четыре месяца перевернули жизнь заемщика и его семьи с ног на голову. Сначала “подскочил” доллар, потом начались проблемы с бизнесом.

Артем стал терять доходы, и рассчитываться по кредиту становилось все сложнее. Все попытки договориться с банком ни к чему не привели. Ни “кредитные каникулы”, ни увеличение срока кредита Артему не помогли. Как только в банке услышали о резком снижении доходов заемщика, Артему тут же предложили продажу квартиры, как единственный выход из ситуации.

“Платить кредит я не могу. Это физически невозможно при нынешних обстоятельствах. Но и терять жилье, которое так дорого мне стоило, тоже глупо”, — сокрушается предприниматель.

Артем утверждает, что ему нужен год-два, и он сможет снова выйти на прежний уровень доходов. Но как выиграть это время у банка, он не знает. Корреспонденты “Денег” решили выяснить, как происходит процедура продажи банком заложенного жилья и есть ли возможность ее затянуть, а то и вовсе заблокировать.

Иногда банки начинают грозить заемщику конфискацией жилья чуть ли не после первого просроченного платежа. Но в реальности, чтобы запустить процесс принудительной продажи, нужно пройти довольно длинный путь.

Старший юрист ЮК Arzinger Станислав Герасименко говорит, что есть три основания для взыскания банком залоговой квартиры: по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса на договоре ипотеки и на основании отдельного договора (или оговорки в ипотечном договоре) об удовлетворении требований банка во внесудебном порядке.

Первый вариант — самый сложный с точки зрения банка. Так как для начала дело нужно довести до суда. Для этого заемщик должен грубо нарушить условия кредитного договора. К примеру, если была допущена просрочка, то банк имеет право включить штрафные санкции. Но до судебного иска еще далеко. В договоре обязательно есть пункт, нарушив который заемщик обязан погасить ссуду в полном объеме. К примеру — просрочка платежа более трех месяцев. И вот если заемщик с кредитом не рассчитается, тогда банк может обращаться в суд.

Читайте так же:  Инн, снилс что это такое, как получить и узнать номер

Назначение заседания займет месяц-два. Дальше будет рассмотрение дела, которое может затянуться еще до полугода. Потом Государственная исполнительная служба начнет выполнение решения суда. Как правило, это происходит через публичный аукцион. Это займет еще несколько месяцев. Таким образом, мы уже имеем в своем распоряжении как минимум год. Все это время заемщик живет в заложенной квартире и в любой момент может “передумать” и начать, пусть частично, рассчитываться с банком.

Юрист Дмитрий Богуславский уверен, что оптимальным решением является достижение договоренностей с банком. Но если этого сделать не удалось, стоит вспомнить о возможностях, предоставляемых украинскими законами. “Сама процедура взыскания очень долгосрочная. Судебное разбирательство по делу может длиться три-четыре месяца. После этого есть 30 дней на обжалование решения в апелляционном суде. Заседание вряд ли назначат на следующий день, а значит, есть еще месяц. Дальше черед исполнительной службы, которая начнет заниматься этим делом минимум через месяц. И еще два-три месяца займет сама процедура взыскания”, — перечисляет г-н Богуславский неизбежные задержки.

Без суда и следствия

На первый взгляд, больше всего стоит бояться исполнительной надписи нотариуса — потому что процедура короче. Но нотариус совершает исполнительную надпись только при условии наличия документов, которые подтверждают бесспорность задолженности и факт просрочки платежей по кредиту. Поэтому если должник станет грамотно оспаривать факт просрочки имеющейся задолженности, то до исполнительной надписи дело не дойдет.

Оспаривать также можно все определения и решения суда, постановления и действия государственного исполнителя, предпринимать другие процессуальные действия, которые могут значительно — на год и более — затянуть процедуру взыскания.

Самым мощным аргументом со стороны банка является наличие в договоре оговорки (или отдельного приложения) об удовлетворении требований ипотекодержателя (банка). В договоре могут быть предусмотрены передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или право от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

Если подобные пункты в ипотечном договоре есть, то с заемщиком не больно-то церемонятся. Просто выселяют в течение 30 суток со дня предъявления банком требований к должнику.

Но юристы утверждают, что и против такого “лома” есть прием. Чтобы переоформить квартиру на банк, необходимо обратиться в БТИ. Туда потребуется предъявить целый пакет документов, в том числе и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Подчеркиваем, не договор о возможности удовлетворения требований при невыполнении условий ипотечного договора, а именно об их удовлетворении.

“Ни один из тех ипотечных договоров, которые мне попадались в руки, не соответствовал данному требованию. То есть у БТИ есть основания для отказа в регистрации перехода права собственности, что автоматически заставит банк обратиться в суд”, — делится опытом Станислав Герасименко.

Самый известный способ помешать банку конфисковать заложенную недвижимость — прописать в ней несовершеннолетнего. Как уже не раз писали “Деньги”, это является серьезным препятствием для выселения семьи из заложенной квартиры. Так как, согласно ст. 12 Закона Украины “Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей”, не допускается уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых сделок с жилыми помещениями.

Другими словами, чтобы выписать ребенка, ему необходимо предоставить условия проживания не хуже тех, что у него были. “Следит за этим опекунский совет. Эта служба, как ни удивительно, довольно придирчиво выполняет свои обязанности. И в большинстве случаев не дает своего согласия на отчуждение жилья”, — рассказывает директор ЮК Questor Артем Мурга.

Банкиры это знают и потому пытаются всеми силами удержать заемщиков от прописывания на кредитных квадратных метрах детей, да и других членов семьи. Но требовать этого они не могут, как и забирать оригинал правоустанавливающих документов на недвижимость (без них невозможна прописка).

Кстати, немногие знают, что кроме несовершеннолетних детей также сложно выселить из квартиры и лиц других категорий, пользующихся государственной защитой. К примеру, инвалидов.

Кроме того, очень затруднительно взыскать недвижимость, на которую претендуют третьи лица. Достаточно затеять небольшое разбирательство, естественно, с обращением в суд, чтобы на несколько месяцев затормозить процесс конфискации жилья банком.

Еще один вариант оттягивания “черного дня” выселения — договор долгосрочный аренды, заключенный, естественно, до того, как встал вопрос о взыскании недвижимости. Прямо он никак не влияет на отношения ипотеки, однако опосредованно “длинная” аренда может служить предлогом для обращения в суд, который в свою очередь долго будет разбираться, что к чему. Почти наверняка суд будет проигран, однако время будет выиграно.

Мы такого не планировали

Какое-то время в Интернете ходила история о том, как заемщик, перепланировав заложенную квартиру, превратил ее из “трешки” в четырехкомнатные “хоромы”. И это дало ему основание защитить свое право проживания в этой квартире — так как суд признал, что в залоге у банка находится трехкомнатная квартира, а заемщик живет в четырехкомнатной. В общем, “по квитанции корова рыжая одна, и сдавать мы ее будем одну”.

Мы обратились к юристам, чтобы узнать, насколько действенны такие трюки с перепланировкой. Выяснилось, что такие ситуации вполне могли иметь место в отечественной юридической практике. Но это вовсе не означает, что перепланировка квартиры может спасти заемщика от его обязательств перед банком.

Даже если суд первой инстанции отказал в обращении взыскания на квартиру, то не факт, что его позицию поддержит апелляционная или кассационная инстанция. Ведь заемщик нарушил условия договора и злоупотребил правом пользования жильем.

При этом заемщик/жилец/ипотекодатель должен осознавать, что такую квартиру невозможно не только конфисковать, но и продать, подарить или унаследовать.

Подводя итог, “Деньги” напоминают, что платить по своим долгам нужно. Мы просто рассказали о тех путях, которыми с большим или меньшим успехом идут заемщики, пытающиеся сохранить свою собственность во время кризиса.

В каждом договоре кредитования есть пункт о форс-мажоре. Там значится, что в случае наступления непреодолимых обстоятельств, стороны освобождаются от выполнения своих обязательств по этому договору. Читатели “Денег” неоднократно спрашивали нас, можно ли отнести к форс-мажору мировой финансовый кризис. Мы обратились с этим вопросом к юристам. Они полагают, что кризис форс-мажором не является.

Зато в Гражданском Кодексе есть другая норма. В ней значится: если обязательства одной из сторон значительно изменились в связи с обстоятельствами, которые эта сторона не могла предвидеть, то сторона вправе требовать изменения условий договора.

Юристы считают, что, ссылаясь на эту норму, заемщик имеет шансы “выторговать” себе либо отсрочку погашения долга, либо снижение кредитной ставки. Правда, эта практика еще “не обкатана”.

Читайте так же:  Тайна усыновления в рф состав, обеспечение и ответственность за разглашение

Выиграть время
Сколько времени можно выиграть в процессе взыскания заложенного имущества

С момента возникновения просрочки до требования полностью погасить кредит – 3 месяца
Подача иска в суд и назначение первого заседания – около 2 месяцев
Судебное разбирательство – от 3 до 6 месяцев
Обжалование в апелляционном суде – еще 3-6 месяцев
Прописка ребенка – от нескольких месяцев до 18 лет (если ребенок только родился)
Сдача в долгосрочню аренду третьим лицам – от нескольких месяцев до нескольких лет
Претензии третьих лиц на залоговую недвижимость – еще 3-6 месяцев
Узаконенная перепланировка – месяц-два, не более
Не узаконенная перепланировка – от нескольких месяцев до бесконечности (при этом, недвижимость невозможно продать, подарить или унаследовать)
На выселение по решению суда неплательщику дается еще 1 месяц

Итого: Украинское законодательство предусматривает достаточно сложную и длительную процедуру принудительной продажи залогового жилья. Этим обстоятельством многие заемщики успешно пользуются.

Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=http%3A%2F%2Fvestikarelii.ru%2Fimages%2Fnews%2F21%2F21643%2Fmain_630x350

Кредитом уже никого не удивить. Для многих этот инструмент обогащения стал неотъемлемой частью жизни.

И действительно, зачем отказывать себе во многих благах, если присутствует возможность наслаждаться комфортом и широкими возможностями. Когда речь идёт о внушительной сумме кредита, то стоит более пристально присмотреться к займу под залог недвижимости. В этом случае риски у банков минимальные, поэтому и срок кредитования, и сумма, и проценты переплаты могут быть вполне приемлемыми. Как взять кредит под залог доли в доме или квартире расскажет ссылка https://finansgram.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/zalog-doli-v-kvartire.html.

Беззалоговые кредиты не всегда лояльны, поскольку финансовое учреждение стремится обезопасить себя. Кредитование под залог – это возможность минимизировать переплату, и шанс получить в личное распоряжение внушительную сумму денег.

Преимуществ у такого выбора немало. Кроме описанных выше, также стоит отметить тот факт, что в этом случае нет нужды рассказывать о целевом назначении средств и заниматься поиском поручителей. Также можно забыть о справках, подтверждающих доход. Не стоит переживать, что объект залога будет утерян. Если исправно «платить по счетам», претензий и проблем не возникнет.

По статистике каждая пятая семья имеет в собственности жилье, которое было куплено по ипотечному кредиту. Сегодня может произойти разное, к примеру, финансовое положение сильно ухудшилось, оплачивать кредит стало просто нечем и это может грозить семье тем, что банк заберет квартиру за долги по ипотеке.

Часто, банк забирает ипотечное жилье только при условии, что заемщик не выходит на связь и не хочет выполнять взятые на себя обязательства. Если сообщение не дают желаемого результата, а в это время происходит начисление пеней и штрафов за просроченные платежи, то кредитная организация просто вынуждена продавать квартиру на торгах, и тем самым окупить свои затраты.

Заемщик должен знать, что лучше сохранить отношения с банком, в противном случае он не сможет жить в ипотечном жилье.

Заемщику дают время, чтобы оплатить задолженность банку и тогда процесс отчуждения квартиры за долги начинать не станут.

Помимо этого, кредитная организация имеет право потребовать оплаты долга досрочно из-за несоблюдения обязательств заемщиком и только после этого предпринять попытку реализовать ипотечную квартиру.

Даже после реализации жилья на торгах его еще можно вернуть, если оплатить полностью всю задолженность, заплатить все расходы, понесенные банком в связи с продажей, работу юристов и адвокатов и т.д.

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

  1. Если заемщик сдавал жилье в найм, зная, что согласно договору между ним и банком он этого делать не имел права;
  2. Если кредитной организации стал известен тот факт, что квартира служит залогом еще по одному кредитному обязательству;
  3. Если в результате халатных действий по отношению к жилью, оно стало непригодным для последующего проживания;
  4. Если клиент не выполнил требования по страховке;
  5. Если заемщик регулярно не позволяет представителям банка посещать квартиру, чтобы произвести осмотр;
  6. Если клиент решил продать недвижимость, не известив об этом кредитную организацию;
  7. Если сроки оплаты по кредиту регулярно не соблюдаются, а также, если были просрочки по выплатам более 3 месяцев. В этом случае, банк отберет квартиру за долги по ипотеке.

Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.

Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.

Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:

  1. Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
  2. Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
  3. Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.

Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.

В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.

В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:

  • Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
  • Должник лишился постоянного места работы;
  • Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.

Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.

Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.

Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.

Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.

Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.

Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.

Читайте так же:  Как получить алименты в беларуси в 2019 году

При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.

Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.

Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.

Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети ( п.1, ст.46 ГПК РФ).

На сегодняшний день в законе «Об ипотеке» сказано, что квартира, являющаяся залогом по ипотеке, продается на торгах. Здесь речь идет о погашении задолженности, как через суд, так и без него.

По теории, передать жилье банку можно в любое время. Банк, являясь собственником, может выполнять с недвижимостью любые действия. Заемщик также имеет право передать жилье кредитору. Для этого должно быть заключено соглашение между заемщиком и кредитором.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

Если забрали квартиру по ипотеке, долг остался, это говорит о том, что-либо квартира на торгах была продана за меньшую сумму, и ее не хватило на погашение задолженности, либо сумма ипотеки вместе с пенями больше, чем объем вырученных на аукционе за недвижимость средств.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholderВопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

К сожалению, это возможно. Выселение из квартиры возможно по вынесенному вердикту судебных органов о признании лица, утратившим право на данное жилое помещение и выселении, на основании статьи 446 гражданско-процессуального кодекса России.

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Многие граждане ошибочно думают, что если прописать несовершеннолетнего ребенка в залоговой квартире, то банк не сможет ее ни забрать, ни продать. На самом деле это не так, и дети не будут служить помехой для выселения из квартиры и выставления ее на продажу. Кредитная организация заберет жилье, и выставит его на реализацию, а судебные приставы-исполнители им в этом помогут (ФЗ №229 РФ).

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.

Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.

Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:

  • По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
  • Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
  • Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Ответственный заемщик обязан решать эту проблему еще до ее появления. Зная, что уже через определенное время оплачивать кредит будет нечем, он должен обратиться к кредитору и в письменном виде сообщить ему о своих финансовых проблемах, а также попросить о рассрочке, реструктуризации или о любом ином варианте выхода из этой ситуации. К заявлению нужно приложить подтверждающие документы.

Заявление и документы банк должен рассмотреть на протяжении месяца и сообщить о своем решении. Чаще всего банк идет навстречу должнику, и меняет кредитный договор. Если должник на этом этапе бездействовал, то ему нужно ждать последствий. Кредитор для начала направит должнику сообщение о просрочке, а потом обратиться с исковым заявлением в суд.

Так как залогом по кредиту будет сама недвижимость, то в случае неуплаты, будет вынесено решение об изъятии квартиры по ипотеке в счет погашения задолженности. Следует помнить, что кредитная организация имеет все правовые основания так поступить, но при этом должник еще имеет шанс сохранить квартиру. Это можно сделать при помощи «затягивания» процедуры отчуждения жилья. Например, подать встречный иск о назначении судебной оценки, который поможет выиграть немного времени и выяснить точную цену недвижимости. Затем можно обратиться в арбитраж с обжалованием, что тоже займет определенное время.

Судебная практика показывает, что такие приемы помогают выиграть несколько лет, за которые должник может стабилизировать свое финансовое положение, скопить денег и предложить банку оформить мировое соглашение, продолжив тем самым платить по кредиту.

Как не трагично, суд отберет квартиру в ипотеке в любом случае. Можно только попытаться отсрочить время или уменьшить объем задолженности. Должники по ипотеке самые незащищенные граждане. На основании этого, приобретая квартиру в ипотеку нужно все хорошо взвесить и обдумать.

Изображение - Как взять кредит и не потерять заложенную квартиру 345457456344556
Автор статьи: Алина Соколова

Добрый день. Меня зовут Алина, уже более 6 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима обязательная консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 5

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here