Основные особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

Сегодня предлагаем статью на тему: "основные особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество", написанную простым и доступным языком. Все вопросы задавайте в комментариях после статьи или нашему дежурному юристу.

Особенности обращения взыскания на отдельные виды недвижимого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в вышеуказанном законе отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться правилами § 3 гл. 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, так как не является судебным решением.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества происходит на основании решения суда. Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании иных исполнительных документов, например нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда.

Можно привести ряд положений из «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. №26. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с Моршина С.А. путем обращения взыскания на заложенную квартиру, судебный пристав-исполнитель, в соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вынужден был обратиться в Федеральный суд Октябрьского района за разъяснением судебного акта в части определения судом начальной продажной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) Имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.

Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

Читайте так же:  Надо ли платить госпошлину при подаче на алименты

во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается:

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть оформлена путем вынесения определения соответствующего суда, вынесенного в порядке ст. 18 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество гражданина

Изображение - Основные особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество proxy?url=https%3A%2F%2Fmoluch.ru%2Fmedia%2Fcache%2Fdc%2F94%2Fdc94e70b38ff750345d484ba479ff8e7

Рубрика: 22. Исполнительное право

Дата публикации: 26.01.2015

Статья просмотрена: 1768 раз

Гайфутдинова Р. З. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество гражданина [Текст] // Актуальные вопросы юридических наук: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). — Челябинск: Два комсомольца, 2015. — С. 159-161. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/140/6963/ (дата обращения: 06.03.2019).

Обращение взыскания на имущество должника-гражданина осуществляется в особом порядке. Особый интерес составляет запрет обращения взыскания на единственное жилье должника-гражданина и земельные участки, на которых такое жилье расположено. Не совсем понятно применение на практике конструкции обращения взыскания на заложенное единственное жилье. Недвижимое имущество должника может быть обременено рентой, и как правило, сторонами такого договора выступают физические лица, и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

Ключевые слова: обращение взыскания, исполнительное производство, недвижимое имущество, единственное жилье.

Обращение взыскания на имущество должника-гражданина осуществляется в особом порядке. Так, по мнению ученых, «принцип неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, корреспондирует с гражданским процессуальным законодательством» [1]. И действительно, ч. 1 ст. 79 закона «Об исполнительном производстве» устанавливает, что не может быть обращено взыскание на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Таким образом, при обращении взыскания на имущество должника в исполнительном производстве нельзя игнорировать упомянутую нами ранее норму ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающую запрет обращения взыскания на следующее имущество должника-гражданина, принадлежащее ему на праве собственности:

– жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

– земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

– предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

– имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

– используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

– семена, необходимые для очередного посева;

– продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;

– топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

– средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;

– призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

Иную позицию отражает Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65–15362/2009-СГ4–39 [5] и Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12–2 [6], а также Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4 [7], согласно которым обращение взыскания на заложенное единственное жилье возможно, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит). Таким образом, можно отметить, что данный вопрос остается открытым, особенно учитывая замечание В. Ветрова, о том, «что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу» [8].

Таким образом, на наш взгляд, для уравновешивания интересов кредитора и должника-гражданина, являющегося собственником единственного жилья, необходимо выполнение вышеуказанного поручения, данного Постановлением Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. N 11-П.

Недвижимое имущество должника может быть обременено рентой, и как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов. На актуальность данного вопроса указывало Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» [12].

Читайте так же:  Средняя продолжительность жизни в рф интересные факты в цифрах

Так, согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Напомним, что «по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п. ст. 583). Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества, получатель ренты приобретает право залога на это имущество, как обеспечение обязательства плательщика ренты. Для обращения взыскания на подобное недвижимое имущество имеет особое значение норма ст. 604 ГК РФ, согласно которой недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, может быть отчуждено, сдано в залог или иным способом обременено только с предварительного согласия получателя ренты. Таким образом и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

1. Гуреев В. А., Гущин В. В. Исполнительное производство: учебник. 4-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2014. 455 с. // СПС «КонсультантПлюс».

2. Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2011 N 48-В11–7. // URL: http://www.vsrf.ru/ Дата обращения: 14.08.2014

3. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2012 по делу N А58–5011/2011. // Официальный сайт Высшего арбитражного суда РФ URL:http:// www.arbitr.ru Дата обращения: 14.08.2014

4. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 3 сентября 2012 г. по делу N 33–8655. // Официальный сайт Верховного Суда Республики Татарстан URL:http://vs.tat.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=3106013&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=371676 Дата обращения: 14.08.2014

5. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 26.08.2013 N ВАС-6283/13 по делу № А65–15362/2009. // Официальный сайт Высшего арбитражного суда РФ URL:http://www.arbitr.ru Дата обращения: 14.08.2014

6. Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12–2. // URL: http://www.vsrf.ru/ Дата обращения: 14.08.2014

7. Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4. // URL: http://www.vsrf.ru/

8. В. Ветров. Обращение взыскания на единственное жилье. // URL:http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/ Дата обращения: 14.08.2014

9. Апелляционное определение Новосибирского Областного суда от 16 апреля 2013г. Дело № 33–2899/2013. // URL:http://oblsud.nsk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=631835&delo_id=5&new=5&text_number=1 Дата обращения: 14.08.2014, Кировский районный суд г. Томска (Томская область) от 31.10.2013 Номер дела 2–2452/2013 // URL:http://kirovsky.tms.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1671759&delo_id=1540005&new=&text_number=1 Дата обращения: 14.08.2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 31 октября 2012 года. // СПС Право.ru URL: http://docs.pravo.ru/ Дата обращения: 14.08.2014

10. Определение Бердского городского суда (Новосибирская область) от 21.03.2013 по делу № 2–176/2013. // СПС Право.ru URL: http://docs.pravo.ru/ Дата обращения: 14.08.2014

11. Апелляционном определении Волгоградского областного суда от 29 августа 2013 г. по делу N 33–9509/2013. // СПС «КонсультантПлюс».

12. Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением». // СПС «КонсультантПлюс».

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество должника

Петрушина А.А.
ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия»
студентка 4 курса

В соответствии с Конституцией Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п.3 ст.35 Конституция РФ) [1]. Обращение взыскания на имущество должника осуществляется в предусмотренном законом порядке. Данный порядок определяется в соответствии с объектом, на который обращено взыскание.

В статье 75 Закона “Об исполнительном производстве” указан перечень имущественных прав, однако п. 7 ч. 1 указанной статьи определено, что взыскание может быть обращено на “иные принадлежащие должнику имущественные права”[2]. Именно к последней категории относятся права на недвижимое имущество. Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Следует отметить, что в ст. 131 Гражданского кодекса указана обязательная регистрация права собственности на недвижимое имущество в государственном реестре. Норма дает право судебному приставу-исполнителю на принудительную регистрацию права собственности должника. Это исключает возможность уберечь имущество от обращения взыскания на него [3].

Основанием для возбуждения исполнительного производства является исполнительный документ (ст.12 Закона «Об исполнительном производстве) [4]. Одним из самых распространенных является исполнительный лист. На его основании судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. При указании конкретного недвижимого имущества, на которое должно быть обращено взыскание, выносится постановление об аресте. Копия соответствующего постановления направляется в регистрирующий орган для регистрации ареста, должнику и взыскателю, после чего запрашиваются правоустанавливающие документы, составляется акт ареста, привлекается специалист-оценщик, и недвижимость передается на принудительную реализацию.

Данные действия представляют в совокупности обычный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество. Законом предусмотрен еще один способ, который реализуется в ходе исполнительного производства для удовлетворения материальных требований взыскателя.

Статьей 69 Закона «Об исполнительном производстве» при недостаточности денежных средств взыскание обращается на иное имущество, а судебный пристав-исполнитель может применить свою очередность обращения взыскания, т. е. нет четкой очередности обращения взыскания имущества должника-гражданина. В Налоговом кодексе указано, что обращение взыскания на объекты недвижимости, не участвующие в производстве должника, т. е. не указанные в исполнительном листе, производится во вторую очередь. а в соответствии с п.1 ст.94 Закона «Об исполнительном производстве» – только в третью[5].

Читайте так же:  Алгоритм проведения независимой экспертизы осаго

При обращении взыскания необходимо учитывать, что существует определенный перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Принцип неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, корреспондирует с гражданским процессуальным законодательством [6], в частности с нормой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, где устанавливается запрет на обращение взыскания на такое недвижимое имущество, как жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, земельные участка, где расположены данные жилые помещения. Однако в норме указано ограничение: «за исключением … имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»[7] [8].

Таким образом, недвижимое имущество должника может быть обременено рентой, и, как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов.

Важно также учитывать Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65–15362/2009-СГ4–39 и Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12–2, а также Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4, согласно которым обращение взыскания на заложенное единственное жилье возможно, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит).[11]

Актуальность данного вопроса нашла отражение в Распоряжении ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» [12]. Так, согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Таким образом и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

Таким образом, вопрос обращения взыскания на недвижимое имущество отражен в законодательстве неточно и требует усовершенствования, чтобы избежать допущения ошибок при его применении на практике. Особое внимание необходимо уделить на защиту прав участников исполнительного производства.

[1] Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. -2014. – N 9. – Ст. 851.

[2] Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 26.07.2017) “Об исполнительном производстве” // СПС «Консультант Плюс»

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

[4] Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 26.07.2017) “Об исполнительном производстве” // СПС «Консультант Плюс».

[5] Апелляционное определение Новосибирского Областного суда от 16 апреля 2013г. Дело № 33–2899/2013. // URL:http://oblsud.nsk.sudrf.ru/modules.php Дата обращения: 30.10.2017. Апелляционное определение Московского областного суда от 31 октября 2012 года. // СПС Право.ru

[6] Гуреев В. А., Гущин В. В. Исполнительное производство: учебник. 4-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2014. 455 с. // СПС «КонсультантПлюс».

[7] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 10.08.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532,

[8] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” // СПС «Консультант Плюс».

[9] Гайфутдинова Р. З. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество гражданина [Текст] // Актуальные вопросы юридических наук: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). — Челябинск: Два комсомольца, 2015. — С. 159-161.

[10] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2012 по делу N А58–5011/2011. // Официальный сайт Высшего арбитражного суда РФ URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения: 30.10.2017).

[11] Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4. // URL: http://www.vsrf.ru/ (дата обращения: 01.12.2017).

[12] Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» // СПС «КонсультантПлюс».

Основные особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество

Комментарий к статье 78

Не являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество как на предмет залога (возбуждения исполнительного производства) судебный приказ и нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, так как последнее не является исполнительным документом вообще (ч. 1 ст. 12 комментируемого Закона), а обращение взыскания на заложенное имущество приказным производством не предусмотрено (ст. 122 ГПК, ст. 229.2 АПК).
Исполнительный лист и исполнительная надпись нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество должны содержать указание на заложенное имущество и его начальную продажную цену (п. 3 ст. 340, п. 7 ст. 349 ГК; п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке; ст. 94.2 Основ законодательства РФ о нотариате).
Как указывал Верховный Суд РФ, “определение начальной продажной цены заложенного имущества осуществляется именно судом на стадии рассмотрения дела, а не каким-либо другим органом в порядке исполнения решения, иное с точки зрения российского законодательства привело бы к незаконной процедуре обращения взыскания на заложенное имущество” .
——————————–
Определение ВС РФ от 16 декабря 2014 г. N 117-КГ14-1.

Читайте так же:  Какие выплаты можно получить после смерти человека

Отсутствие в исполнительном документе начальной продажной цены заложенного имущества основанием для отказа в возбуждении исполнительного производства не является (п. 1 ст. 31 комментируемого Закона). В таком случае судебному приставу-исполнителю, возбудившему исполнительное производство, следует обратиться в суд, к нотариусу с заявлением об установлении такой цены в порядке исполнения судебного постановления (ст. 434 ГПК, ч. 2.1 ст. 324 АПК) .
——————————–
Так же предлагалось и ФССП: “Если в исполнительном листе об обращении взыскания на недвижимое заложенное имущество отсутствует указание на начальную продажную цену, после возбуждения исполнительного производства судебному приставу-исполнителю рекомендуется предложить взыскателю обратиться в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа (ст. 32 Закона), в котором перед судом поставить вопрос о ее определении” (п. 3.2 Методических рекомендаций по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество, утв. ФССП России 8 декабря 2015 г. N 0014/14. (Бюллетень ФССП России. 2016. N 1)).

4. Поскольку сторонами договора купли-продажи, заключаемого на торгах, являются организатор торгов (Росимущество) и их победитель (а не должник, имущество которого продано с торгов) , в случае признания судом торгов по продаже заложенного имущества недействительными такое имущество подлежит продаже с торгов заново (а не возврату должнику). В случае если права победителя торгов, признанных впоследствии судом недействительными, зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН, судебным приставом-исполнителем (но не должником) может быть заявлено требование о государственной регистрации права должника на имущество, аннулированного в результате недействительных торгов (о “восстановлении записи в ЕГРН”), что отвечает целям положения ч. 1 ст. 66 комментируемого Закона .
——————————–
Пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 “Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства” (Вестник ВАС РФ. 2006. N 4).
Постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 4412/10 по делу N А56-9133/2009 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 4.

5. Положение ч. 4 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) об удовлетворении требований залогодержателя из выручки от продажи заложенного имущества преимущественно перед любыми другими взыскателями должника (но после погашения расходов на проведение торгов) в развитие положения п. 1 ст. 334 ГК о существе залога подтвердило абсолютный приоритет залоговых требований перед иными требованиями и поставило точку в вопросе о конкуренции норм частного и публичного права .
——————————–
См.: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 117 – 119.

Данная норма толковалась как преимущество взыскателя, иск которого был обеспечен судом наложением ареста на имущество ответчика (должника), в удовлетворении своих требований перед другими кредиторами должника .
——————————–
См.: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 122; Постатейный комментарий к Федеральному закону от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М., 2008. С. 213; Научно-практический комментарий к Федеральному закону “Об исполнительном производстве” от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ / Под ред. Н.А. Винниченко, А.Ф. Смирнова. М., 2008. С. 265; Комментарий к Федеральному закону “Об исполнительном производстве” / Под ред. В.В. Яркова. М., 2008. С. 391.

С другой стороны, это вызывало критику, поскольку такого основания возникновения залога, как наложение ареста в обеспечение иска, гражданское законодательство не знало, а судебная практика 1964 – 2007 гг. исходила из того, что сам по себе арест имущества ответчика (должника) в обеспечение иска не предоставляет истцу преимущественного права на удовлетворение его требований перед другими взыскателями на стадии исполнения решения суда.
В настоящее время залог имущества, на которое судом наложен арест в обеспечение иска, следует из положения п. 5 ст. 334 ГК “Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены”.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имущест­ву, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зда­ния, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государствен­ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 16 постановления пленума Высшего ар­битражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 незавершенные строитель­ством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, при решении вопроса об отнесении к разряду недвижимости незавершенного строительством объекта следует различать две ситу­ации:

1) незавершенный строительством объект является объ­ектом обязательства по договору подряда, и можно говорить лишь об обязательственных правоотношениях, регулируемых гл. 37 ГК РФ, при которых возможна передача прав;

Читайте так же:  Какой порядок у ликвидации

2) обязательственные правоотношения прекратились (договор подряда прекращен, расторг­нут и т. д.) и имеется объект, обладающий физическими свойствами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 25 и п. 1 ст. 12 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, право собственности на него должно быть зарегистрировано в едином госу­дарственном реестре прав. Можно сделать вывод, что с этого момента недвижимость становится объектом гражданского оборота, то есть пра­во на недвижимость возникает только после государственной регист­рации, и только уже потом можно совершать с ней сделки как по отчуж­дению права собственности, так и по его обременению (ипотека).

Согласно п. 2 ст. 25 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае необходимости совершения сделки с таким объектом право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право

пользования земельным участком для создания недвижимого объекта (разрешение на строительство), в некоторых случаях – на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта, не завершенного строительством.

Судебный пристав-исполнитель вправе об­ратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущес­тва или имущественного права, на которое может быть обращено взыс­кание.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий ор­ган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистриро­ванное на должника, в случаях, когда:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или иму­щественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении госу­дарственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным при­ставом.

Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистриру­ющий орган:

· два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественно­го права должника;

· два экземпляра документа, устанавливающего пра­во должника на недвижимое имущество;

· план объекта недвижимости.

А при регистрации земельного участка дополнительно подаются его кадастровый паспорт и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государ­ственной регистрации имущества, иного имущественного права долж­ника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю.

Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из его ареста, в необходимых случаях – изъятия у должника докумен­тов, подтверждающих его право на недвижимое имущество, и передачи их на хранение, а также реализации недвижимого имущества.

В силу особого значения недвижимости арест подобного имущества осуществляется в последнюю очередь. Здесь нужно руководствоваться ст. 94 закона об исполнительном производстве, где предусмотрено, что в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество.

Процедура ареста недвижимого имущества должника подчиняется общим правилам. Особенностью является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Поэтому для эффективного обращения взыскания на недвижимое имущество должника судебному приставу-исполнителю необходимо направить в учреждение юстиции копию акта об аресте имущества, чтобы сделка по поводу данного имущества не совершалась.

Согласно ст. 86 закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или члену его семьи назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Специализированные организации проводят торги по заявке судеб­ного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги

В соответствии с ч. 8 ст. 89 закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-пе­редачи, кроме указанных документов, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Порядок проведения торгов определяется правилами ст. 448 – 449 ГК РФ.

Изображение - Основные особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество 345457456344556
Автор статьи: Алина Соколова

Добрый день. Меня зовут Алина, уже более 6 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима обязательная консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 5

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here