Юридический ликбез о недвижимости

Сегодня предлагаем статью на тему: "юридический ликбез о недвижимости", написанную простым и доступным языком. Все вопросы задавайте в комментариях после статьи или нашему дежурному юристу.

12 декабря состоялся общероссийский день приёма граждан. В Управление Росреестра по Тверской области в этот день обратились граждане по вопросам, связанным с особенностями регистрации прав на недвижимое имущество, оспариванием кадастровой стоимости, проведением землеустройства, осуществлением государственного земельного надзора, а также иным вопросам, входящим в компетенцию Управления. Ниже мы приводим ответы на самый актуальные из них.

Я являюсь владельцем гаража, расположенного в гаражном кооперативе. Могу ли я оформить в собственность и земельный участок, на котором стоит мой гараж?

— Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в собственность или в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст.ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в указанном случае земельные участки продаются или предоставляются в аренду органами местного самоуправления без проведения торгов.

Таким образом, в целях заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, собственник гаража может обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, по месту нахождения объекта недвижимости.

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

В своё время при покупке квартиры мы с мужем брали ипотеку, часть которой погасили с использованием материнского капитала. Теперь кредит выплачен полностью. Куда необходимо обратиться, чтобы в соответствии с нотариальным обязательством выделить доли детям?

— Процесс по исполнению указанного обязательства может быть осуществлен путем составления соглашения о разделе общего имущества между супругами и отчуждения долей в праве собственности детям. Для составления такого соглашения Вам нужно обратиться к нотариусу, т.к. в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Хочу отказаться от права на доставшийся мне по наследству земельный участок. Что для этого нужно сделать?

— Согласно ст. 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка.

В случае если право собственности на земельный участок ранее не было зарегистрировано в установленном законом порядке, к заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок – свидетельство о праве на наследство.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Собираюсь продать квартиру, владельцем которой являюсь только я. Однако, в квартире прописана моя сестра и выписываться не хочет. Будет ли это препятствием для совершения сделки?

— В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, регистрационный учет Вашей сестры в квартире не может являться препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры, при условии указания соответствующих сведений об этом в договоре.

О Росреестре

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД». В ведении Росреестра находится ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Пресс-служба Управления Росреестра по Тверской области

Ещё до того, как я начала заниматься недвижимостью, Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Frieltor-ask.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F10%2F%25D0%259D%25D0%25B5%25D0%25B4%25D0%25B2%25D0%25B8%25D0%25B6%25D0%25B8%25D0%25BC%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D1%258C-250x187

я всегда думала, что недвижимость – это квартиры, дома, новостройки, коттеджи, складские помещения, бизнес центры и т.п.

На самом деле, не только это.

Недвижимость – это земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр и всё, что прочно связано с землей: многолетние насаждения, леса, железные дороги.

К недвижимости также относятся объекты, подлежащие гос. регистрации: морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания.

Недвижимостью считается не только земля, но и то, что на ней находится. Например, посаженные на садовом участке деревья тоже становятся недвижимостью, и продаваться будут только с данным участком.

Читайте так же:  На каких условиях можно получить автокредит безработным

Сегодня рынок недвижимости активно развивается и на нем производится масса различных операций: купля продажа, аренда, обмен, а также ипотечные и лизинговые операции.

Сам рынок недвижимости имеет на 2 основных направления:

Жилая характеризуется в основном сделками купли продажи и аренды квартир, домов, коттеджей, дач и загородных домов.

Коммерческая – связана со сделками по коммерческим объектам (склады, магазины, офисы, производственные базы, водные объекты, заводы и т. п.), т.е. с объектами, которые используются для получения прибыли.

О том из чего формируется стоимость объекта недвижимости, какие требуются документы для проведения сделки купли продажи недвижимости я расскажу в своих следующих статьях.

Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2019%2F02%2F25%2Fkak-rastorgnut-dogovor-s-yuridicheskoy-kompaniey_240_240

Можно ли расторгнуть договор с юридической компани.

Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2019%2F02%2F25%2Fchto-luchshe-zaveshanie-ili-darstvennaya-na-kvartiru_240_240

Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2019%2F02%2F25%2Fkak-osporit-darstvennuyu-na-kvartiru_240_240

Как оспорить дарственную на квартиру при жизни или.

Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2019%2F02%2F25%2Fkak-proverit-zastroyshika_240_240

Как проверить надежность застройщика при покупке к.

Изображение - Юридический ликбез о недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2019%2F02%2F25%2Fnovye-pravila-rascheta-osago-v-2019-godu_240_240

Друзья, интернет ресурс «БПУ Биржа Правовых Услуг» по оказанию юридической помощи в режиме онлайн, в какой-бы части света вы не находились.

Проводит настоящую Акцию по самостоятельной организации ОНЛАЙН ТОРГОВ по решению Ваших вопросов при помощи квалифицированных Специалистов нашего сайта. Настоящая Акция проводится только для зарегистрированных Пользователей сайта в качестве Заказчика.

Это отличная возможность ОЧЕНЬ ВЫГОДНО решить свои юридические вопросы с помощью высоко квалифицированных юристов СЕЙЧАС, по лучшей НОВОГОДНЕЙ ЦЕНЕ с 20% скидкой!

Акция – сайта «БПУ БИРЖА ПРАВОВЫХ УСЛУГ» – ООО «ТЕХНОЛОГИИ.РУ» ОГРН 1147847412723 ИНН/КПП 7811596450/781101001, далее – Администрация сайта.

Заказчик – зарегистрированный Пользователь на сайте «БПУ Биржа Правовых Услуг».

Специалист – зарегистрированный Пользователь на сайте «БПУ Биржа Правовых Услуг».

Нет видео
Видео (кликните для воспроизведения).

Всем зарегистрированным Пользователям в качестве Заказчика предоставляется возможность организовать и провести онлайн торги на сайте по лучшей Новогодней для Вас цене с 20% скидкой от суммы торгов в сроки: 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года.

Срок настоящий Акции по организации и проведению Заказчиком онлайн торгов по лучшей Новогодней цене с 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года. Срок реализации Заказчиком онлайн торгов производится с 10 декабря 2017 года и до 10 февраля 2018 года.

В случае не проведении Заказчиком онлайн торгов в установленный настоящей Акцией срок, Заказчик лишается права на организацию и проведение онлайн торгов на условиях настоящей Акции.

Администрацией сайта оставляет за собой право самостоятельно выделять или назначать Специалистов/Специалиста для исполнения условий настоящий Акции, уведомив об этом Заказчиков по средствам сервисов сайта.

Специалистам предоставляется добровольная возможность участвовать в Акции на условиях правил настоящей Акции, правил работы с сервисом по оказывают юридических услуг Заказчикам при помощи сервисов сайта. Участвующий Специалист в настоящей Акции, подтверждает свое согласие участвовать в онлайн торгах, в качестве Специалиста/Исполнителя на условиях предусмотренных настоящей Акцией.

Юридический ликбез: Тонкости регистрации сделок с недвижимостью

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Где регистрируют сделки

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №?122-ФЗ от 21.07.1997?г.). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

Юридическое значение государственной регистрации

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) — ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г.).

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г.).

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Читайте так же:  У вас плохая кредитная история не беда. шанс получить ипотеку есть!

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

2.Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).

3.Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

4.Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №?122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6.Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).

7.Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

8.Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

9.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

10.Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

11.Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).

12.Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).

13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.98 г.).

14.Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации. Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Отказ от принятия дара

Договор участия в долевом строительстве

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор безвозмездного пользования

Договор об ипотеке

Кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство

Соглашения об изменении и расторжении договоров, требующих государственной регистрации

Соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Юридический ликбез: Самостоятельно проводим альтернативную сделку с жильем

Каждый клиент, желающий продать-купить квартиру, то есть провести альтернативную сделку, как Иван-царевич стоит в раздумьях на распутье: провести ли ему сделку самостоятельно, полностью ли возложить ее на риэлтерское агентство или же решиться на «полусамостоятельный» вариант, то есть обращаться к риэлтерам только на самых тяжелых этапах сделки. Цена этого выбора измеряется в денежных знаках

Каждый клиент, желающий продать-купить квартиру, то есть провести альтернативную сделку, как Иван-царевич стоит в раздумьях на распутье: провести ли ему сделку самостоятельно, полностью ли возложить ее на риэлтерское агентство или же решиться на «полусамостоятельный» вариант, то есть обращаться к риэлтерам только на самых тяжелых этапах сделки. Цена этого выбора измеряется в денежных знаках, складывающихся во вполне ощутимую сумму. Но экономия порой сопряжена с риском. Так, когда же стоит рисковать, а когда экономить?

Путь № 1 Сам себе риэлтер

Некоторые, особенно опытные продавцы и покупатели, прошедшие через горнила не одной сделки, полагают, что настал момент, когда они могут обойтись без помощи специалиста. И они готовы все сделать сами: провести маркетинг, собрать документы, установить цену, продать квартиру. И самое главное – провести финансовые расчеты. Опять-таки — самостоятельно подобрать альтернативную квартиру, проверить ее юридическую чистоту, рассчитаться с продавцом.

Конечно, можно сэкономить на оплате трудов риэлтеров значительную сумму. Так, одна наша общая знакомая – юрист по образованию, выбравшая этот путь, подсчитала, что, обратись она к услугам специалистов рынка недвижимости, то из своей однокомнатной квартирки могла бы выехать лишь в двушку. Провернув же альтернативу самостоятельно, наша дама-юрист сэкономила деньги и сумела поселиться в небольшой трехкомнатной квартире.

Читайте так же:  Тайна усыновления в рф состав, обеспечение и ответственность за разглашение

Но путь самостоятельного совершения сделок, которым прошла отважная дама с весьма подходящим для выбранной ею стези юридическим образованием, многие не без оснований считают опасным и затратным по времени. Кто знает, может вы за потраченное на хождения по инстанциям время, сумеете заработать больше, чем заплатите риэлтерам в виде комиссионных.

Путь № 2 Отдаемся в профессиональные руки

Посмотрим, что будет, если мы доверимся профессионалам. «Альтернативная сделка – процесс непростой. «Сложность его состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых «прямых продаж», деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Так что качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты», — сообщил нам заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, и перечислил набор услуг, которые риэлтеры предоставляют при «альтернативе»:

  • поиск покупателя на квартиру клиента;
  • проверка документов на квартиру;
  • сбор документов для сделки по квартире клиента;
  • поиск объекта для клиента;
  • проверка документов на подобранную квартиру;
  • организация подписания договора купли-продажи и подача его на государственную регистрацию;
  • подготовка и организация подписания всех сопутствующих сделке договоров и соглашений (договора аванса, соглашения о передачи задатка и т.д.);
  • проведение переговоров со всеми сторонами.

Профессионалы считают, что комплексная сделка будет более эффективной и сэкономит время и нервы клиентов. С этим нельзя не согласиться. Но и стоят услуги специалистов недешево.

Представившись клиентами, озабоченными альтернативой, мы обзвонили несколько крупных риэлтерский компаний. Вот итог нашего разговора: Представим, что продается одна квартира, взамен покупается другая. Расценки комиссионных – от 3 до 6% от цены каждой из квартир. Получается, что даже агентству с минимальными комиссионными придется заплатить немалую сумму. Например, продав квартиру за $100 тыс., купив альтернативную за $ 200 тыс., риэлтерам придется заплатить – $3000 + $6000 = $9000. Кстати, когда-то брали комиссионные только с одной квартиры в альтернативе, а теперь, получается, «стригут» денежку и с покупки, и с продажи…

«В настоящее время комиссионные в различных компаниях рассчитываются по-разному, — разъясняет нам Алексей Шленов. — Если раньше, в основном, размер комиссии составлял 6% от стоимости самой дорогой квартиры в сделке, то сейчас компании позиционируют 3% и менее. Однако на самом деле берут этот процент с каждой квартиры в цепочке. Поэтому описанная ситуация «имеет место быть». В нашей компании в зависимости от сложности сделки, стоимость услуг составляет от 3% до 6%».

Значит, попытаться сэкономить можно и тут и несколько «сбить» цены комиссионных. В конце-концов, торг тут явно уместен, с агентством даже нужно торговаться. К тому же сейчас не самое активное время на рынке, и клиенты на дороге не валяются! А можно отслеживать различные акции, которые проводят компании и попытаться подстроиться к ним. Так, например, агентство недвижимости «Открытая Компания», работающая на рынке «вторички» с начала лета проводит акцию «Тариф ЛЕТНИЙ», обещая клиентам быстро — в течение 30 дней продавать квартиры. А если квартира в эти сроки не продается, тогда комиссионные «скостят» на 30%. Тоже вариант.

Путь № 3 Клиент + риэлтер

Этот путь для тех, кто более или менее ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, но боится полностью самостоятельно провести альтернативную сделку.

С момента возникновения самой идеи надо четко представить этапы сделки и решить, что возможно, а что нет, сделать самостоятельно. «Безусловно, риэлторы могут подключиться к сделке на любой ее стадии. Например, можно заказать только оформление или юридическую проверку», — говорит Алексей Шленов.

Так, например, экспертное риэлт-бюро «Тактик и Практик» (Группа Компаний МИАН) специализируется на помощи людям, которые не планируют покупать полный пакет услуг риэлтерского агентства, но хотят получить поддержку профессионалов. В агентство можно обратиться за консультацией и оценкой полноты и состояния необходимых документов. Юрист компании поможет составить договор, эксперты дадут инструкции по каждому этапу проведения сделки, разъяснят важные нюансы, предостерегут от ошибок.

Как объяснила генеральный директор компании Гульнара Рахмангулова, клиент фактически разделяет с сотрудником агентства обязанности, подключая экспертов только тогда, когда их помощь действительно необходима. При этом стоимость серии консультаций по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. рублей, а полный комплект практических услуг укладывается в 40 тыс. рублей.

«Наши клиенты – это, как правило, высокообразованные люди, которые стремятся к экономии, но при этом многое могут сделать сами. Например, оценить ситуацию на рынке, провести мониторинг цен. Бывает, что человек хочет держать ситуацию под контролем, к нам обращаются те, кто работает с риэлтером, – рассказывает Гульнара Рахмангулова, – Чаще всего клиент обращается к нашим юристам для заключения и сопровождения договора, в том числе и его регистрации в госструктурах, сбором и оценкой пакета документов».

Читайте так же:  Облагается ли в 2019 году налогом наследство

Представим себе сделку по нашему третьему варианту, разбитую на этапы и посмотрим, когда нужно подключить риэлтера.

Этап изучения рынка и подбора желанного результата: самостоятельно Любому более ли менее образованному человеку несложно получить основные представления о рынке. Для этого надо хотя бы купить рекламные газеты. Посмотрев, по какой цене предлагаются аналогичные квартиры, рекламу своей можно начать с максимума и торговаться. Или с минимума, и смотреть, как реагирует рынок. Если желающих много, то цену нужно поднимать.

Интернет также подскажет, по какой цене лучше всего выставить квартиру. Можно обзвонить и агентства недвижимости.

У каждого человека есть лишь приблизительное понимание того, в каком жилье он хотел бы жить в дальнейшем. Именно поэтому удобно самому подобрать себе квартиру, а с агентством договориться лишь о помощи в оформлении.

Пример из жизни:

Семья жила в малогабаритной двухкомнатной квартире в неплохом столичном районе, но далеко от родителей и от дачи. Дом, в котором жила семья, ветшал, но о сносе или реконструкции в ближайшее время речь не шла. Потому и решили они поменяться на большую двухкомнатную квартиру в районе подальше от центра, но поближе к даче и к родителям. Вариантов посмотрели много. И в результате им удалось купить трехкомнатную квартиру в уже готовой, сданной новостройке, но в соседнем районе, где изначально покупку квартиры они не планировали. Оказалось, что прямо от их нового жилища ходит автобус до родительского дома. Плюс – незагруженная дорога на дачу. Вряд ли риэлтер, у которого в договоре прописан четкий заказ на двухкомнатную квартиру определенного метража, стал бы предлагать какие-то другие варианты.

Этап рекламирования товара: самостоятельно

Учитывая то, что рекламных, в том числе и Интернет-изданий по недвижимости, в столице относительно немного, в самых крупных из них можно смело размещать объявление. Затраты на строчную рекламу небольшие, вполне по карману даже малообеспеченным людям. Так как в риэлторские базы попадет информация из тех самых изданий, можно быть уверенным, что интересоваться продающейся квартирой будут не только частные лица, но и представители агентств.

Законы рынка просты. Звонков мало, желающих смотреть и вовсе нет, значит, цена явно завышена. Звонки идут, желающие смотреть выстраиваются в длинную цепочку, надо подумать о повышении цены. Золотую середину всегда можно найти самостоятельно и не думать, что какой-то агент обжулит тебя, скрыв тыщу – другую, договорившись с покупателем.

Этап юридической проверки: с риэлтером

В принципе, пойти в паспортный стол и взять выписку из домовой книги, в состоянии любой покупатель совместно с продавцом квартиры. Есть ли запрет на регистрацию квартиры или нет, до подачи документов не скажет никто. Но, конечно, если покупается альтернативная квартира с какой-то сложной историей, лучше, чтобы целесообразность такого приобретения оценили специалисты. К тому же, практически у всех агентств недвижимости свои каналы в регистрационных службах.

Поэтому проверку юридической чистоты, оценку целесообразности приобретения именно той квартиры, которую хочет покупатель, лучше проводить через агентство.

Этап составления договора, дальнейшее сопровождение: с юристом риэлтерского агентства

Вот на этом точно не стоит экономить. Слишком ответственный момент, слишком важный документ. Это наиболее дорогая услуга и в среднем за юридическое сопровождение в зависимости от сложности сделки в разных агентствах недвижимости клиенты платят от $3000-5000.

Этап сделки: с риэлтером

Допустим, взять аванс, написать расписку, нотариально ее заверить еще можно. К тому же аванс частным лицам дают небольшой – $1000-2000. А вот грамотно провести закладку и выемку денег – уже сложнее. Только риэлторы знают банки, удобные для закладки.

Например, в один банк можно придти и читать все готовящиеся документы буквально на коленке в присутствии многих людей по соседству. Можно провести часа два в ужасной давке и заработать сердечный приступ. В другом банке – просторные холлы. Договор составляется наедине с сотрудником. Есть время почитать и осмыслить, собраться с мыслями и проверить, все ли составлено правильно.

Риэлтеры знакомы и с разными другими нюансами закладки. Например, что делать, если потерян ключ от ячейки. Или на каких условиях каждый конкретный банк разрешит вынуть деньги покупателям, если сделка по каким-то причинам сорвалась. Известны случаи, что некоторые банки, не нарушив никаких условий своего договора, готовы предоставить доступ к ячейке в случае, если сделка не состоялась, только через несколько месяцев с момента закладки. Фактически на этот срок у покупателей квартиры замораживаются деньги.

Большинство из нас всех этих тонкостей не знает. Поэтому этап сделки, связанный с передачей денег, лучше проходить с риэлтерами.

Пример из жизни

Клиенты привлекли риэлтерскую компанию только на этапе оформления, и благодарны агенту за то, что посоветовал – не поскупиться на $300 и заказать проверку закладываемых денег банковским сотрудником. Оказалось, что из $200 тыс., закладываемых в ячейку денег, $18 тыс. — старые, рваные, потертые. А некоторые купюры даже фальшивые. Поняв, что не удастся заложить «неликвид», покупатели вынули из другого кармана новые купюры.

Читайте так же:  Наследство по доверенности миф или реальность

Резюме:

Итак, решившись «полусамостоятельную» альтернативную сделку с привлечением специалистов на самых трудных этапах, вполне реально сэкономить.

Самостоятельно можно:

  • изучить рынок недвижимости;
  • отрекламировать квартиру;
  • подобрать подходящий вариант;

    А опытные профессионалы помогут:

  • проверить юридическую чистоту квартиры
  • заключить и подписать договор;
  • заложить деньги, и, соответственно, принять их из банковской ячейки.
  • Покупку недвижимости считают надежным вложением своих сбережений 55 россиян из ста. Сбербанку, находящемуся в народном рейтинге надежности инвестиций на втором месте, готовы доверить свои средства лишь 29 человек из сотни, золоту – 24.

    Как человеку, в инвестиционном портфеле которого жилая недвижимость занимает существенное место, мне этот vox populi представляется довольно… интересным. Кажется, что общественное мнение сильно преувеличивает как надежность, так и доходность инвестиций в недвижимое имущество.

    Начну с последнего. Если брать жилую недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду (а 99% людей под «инвестиционной» покупкой недвижимости понимают именно это), то доходность на уровне 8-10% годовых следует считать очень хорошей. Гипотетический рост цен при этом вынесен за рамки расчетов, ибо 2008-й год показал, насколько сильно может подешеветь то, что якобы «всегда в цене». По некоторым объектам стоимость квадратного метра вышла на докризисный уровень только сейчас. Впрочем, те, кто вкладывался в начале 2009-го, сейчас ничуть не жалеют об этом.

    Итак, жилая недвижимость приносит доход на уровне банковского депозита, при этом ренту – в отличие от процентов – капитализировать сложно. Другое дело, что 6-8-10-15 миллионов рублей не всякому банку доверишь. И даже простой совет «раскидать» по 20-30 банкам по 700 тыс. руб. не очень прокатывает: долго, хлопотно и свои риски есть . Впрочем, выбор инвестиционных предпочтений – дело тонкое, личное, и к теме записи не относящееся.

    Теперь о надежности. Очень распространено мнение, что с жильем – в отличие от банков, акций, облигаций и других активов – «ничего не может случиться». Ну, разве что метеорит (или взрыв бытового газа, что вероятнее) разрушит квартиру или дом полностью. К сожалению, это представление тоже далеко от действительности.

    Строго говоря, приобретая, допустим, квартиру, вы покупаете не столько «стены-пол-потолок», сколько свое право владеть и распоряжаться именно этим объектом недвижимого имущества. Соответственно, надежность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от того, насколько надежно защищено право собственности в той или иной юрисдикции.

    В России с этим есть вполне известные проблемы. Тот же «Речник», к примеру… ОК, это – собственность и забота «элиты». Но есть и другие ситуации, в которых вполне добросовестный собственник жилья может против своей воли с ним расстаться – забесплатно или за весьма символическую «компенсацию».

    Так, хорошо известно, что множество подводных камней таит в себе начавшаяся в 1990-х бесплатная приватизация жилья. Сейчас, конечно, риск столкнуться с иском «ущемленного в правах» сироты или сидельца намного ниже, чем еще 10 лет назад. Однако назначение «самого-самого крайнего» срока бесплатной приватизации подстегнуло интерес к этой теме, в одной только Москве может быть оформлено в частную собственность до полумиллиона квартир, и неизвестно, какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы, и какими проблемами это аукнется в будущем.

    Еще один источник рисков – ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации на строительство. Это касается как вторичного (тот же «Речник»), так и первичного рынка недвижимости. Все в той же «Новой Москве» обнаруживаются десятки объектов, построенных с нарушением закона. Например, многоквартирные дома, возведенные на территориях садовых товариществ. Их покупателям можно лишь посочувствовать.

    Наконец, «на сладкое» – принудительный выкуп недвижимости при изъятии земельного участка, на котором она расположена, для государственных или муниципальных нужд. Причем, по ускоренному сценарию, апробированному в Сочи. Таким манером собираются действовать власти в «Новой Москве». Вполне возможно, что далее и другие регионы захотят использовать эти технологии.

    Конечно, это далеко не полный перечень возможных проблем, да и «трабблы», связанные непосредственно с арендой в него не вошли. Тем не менее, и этого хватит, чтобы задуматься об альтернативных возможностях вложения средств.

    Предвижу вопрос о том, почему сам я этим занимаюсь. Ответ прост до банального: нравится. Плюс – хорошие знакомства в юридических кругах и в государственных структурах. Если у вас их нет… Лучше и не начинайте… 🙂

    Изображение - Юридический ликбез о недвижимости 345457456344556
    Автор статьи: Алина Соколова

    Добрый день. Меня зовут Алина, уже более 6 лет занимаюсь юриспруденцией. Я считаю, что являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима обязательная консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 5 проголосовавших: 5

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here